Slik låner du til oppussing

Boligeiere i Norge bruker milliarder på oppussing, og sies å være i verdenstoppen på dette området.

For noen dreier det seg om å ha det pent der de bor mens andre pusser opp av ren nødvendighet. I de fleste tilfeller må vi til banken for å få arbeidet finansiert. Vi viser deg hvordan du får lån, og hvordan du gjør det billigst mulig.

Lån med boligen som sikkerhet

De fleste som pusser opp er også eiere av boligen. Derav har de sannsynligvis også et boliglån. Dette lånet er normalt det rimeligste du kan få, fordi banken har god sikkerhet, og fordi rentenivået er per i dag rekordlavt. Det er ikke uvanlig at man slipper unna med effektive renter helt ned i 2,4%.

Den billigste måten å finansiere oppussingen på blir derfor å søke om å få utvidet boliglånet. Det gjør du ved å søke om en refinansiering, og oppgir at oppussing er formålet. Merk deg at noen banker krever at du fremlegger et budsjett for kostnadene, eventuelt også tilbud fra det firmaet som skal stå for arbeidet.

Hvor mye kan du låne til oppussing?

Boligbanken vil først og fremst se på hvor mye sikkerhet du har igjen å låne på. I Norge har myndighetene satt som grense at det totale boliglånet ikke kan overstige 85% av boligens verdi.

Det finnes imidlertid unntak, blant annet om du kan stille med ekstra sikkerhet (pant i annen eiendom eller kausjonist). Hvor mye du kan få i opplån avhenger derfor av hvor nært grensa du allerede ligger. Er du usikker må du innhente en ny verdivurdering av boligen.

Banken vil også se på mulighetene dine for å betjene et større lån. Boliglånsforskriften fastsetter at banken ikke kan tilby boliglån som gjør at gjelden utgjør mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Med i bankens vurdering kommer også andre lån og utgifter du måtte ha når du søker.

Kan du betale raskere ned på oppussingslånet?

Om du låner opp på boligen bør du være oppmerksom på at oppussingskostnadene er svært avhengige av tiden du bruker på tilbakebetalingen. For å eksemplifisere dette; la oss si at du har 1 million i gjeld på boligen i utgangspunktet. Den resterende nedbetalingstiden er 20 år. Du låner deretter ytterligere 200 000 kroner til oppussing. Dersom du betaler renter for de ekstra midlene i 20 år, vil den reelle kostnaden for de ekstra pengene bli unødvendig høy, til tross for at du har lave renter.

Det beste er å betale raskere ned dersom du har mulighet til det. Mange inngår her en avtale med banken sin om å betale ekstra på lånet over en kortere tidsperiode. De ekstra innbetalingene dekker da det som tilsvarer den opplånte delen. Så snart pengene som gikk med til oppussing er gjort opp, går de tilbake til den opprinnelige tilbakebetalingsplanen.

Boligens verdi påvirker rentene

Pass også på at et opplån ikke resulterer i at du hopper opp et nivå på rentestigen til banken din. Her opererer bankene med forskjellige skiller. For eksempel gir Gjensidige Bank de laveste rentene dersom lånet ikke overstiger 50% av boligens verdi, mens OBOS gir laveste rente så lenge lånet er under 80% av boligverdien (sammenlign boligbankene hos Finansportalen). De fleste andre storbanker setter skillet et sted mellom dette. Kommer lånet over grensen vil sannsynligvis banken din kreve en høyere rente enn det du hadde i utgangspunktet.

Husk at boligen din øker i verdi når du pusser opp. Om lånet ditt ligger nært bankens over- og undergrense, kan det lønne seg å få en ny verdivurdering etter at du er ferdig med oppussingen. Havner du under grensa bør du forhandle om bedre rentebetingelser.

Mulig å prute ned rentene

De fleste banker opererer med veiledende priser på boliglånene de tilbyr. Det betyr at det kan lønne seg å forhandle seg frem til en lavere rente. Det kan du enten gjøre i den banken du allerede har lån hos, eller innhente nye tilbud fra konkurrentene.

Noen av bankene premierer også visse typer kunder (premium-kunder), eller kunder som har medlemskap i fagorganisasjoner, pensjonsordninger, eller andre organisasjoner. Sett deg inn i hvem din bank gir fordeler, og se om du kan kvalifisere deg.

Lån uten sikkerhet til oppussing

Om pengene du trenger til å pusse opp resulterer i at den totale gjelden på boligen overstiger 85% av markedsverdien, sliter du nok med å få økt boliglånet. Den mest nærliggende løsningen er da å låne uten sikkerhet. Utfordringen her er at rentenivåene er høyere enn på sikrede lån. Spriket mellom et billig og et dyrt forbrukslån er også stort. De laveste rentene er på omtrent 8% nominelt, mens de høyeste kan ligge opp mot 20%.

Hva du får i renter på denne typen lån avhenger mest av din egen økonomiske situasjon. Bankene gir rentetilbud basert på en individuell vurdering, og premierer de med best betalingsevne og høyeste kredittscore.

Finne billigste lån uten sikkerhet

Du kan ta noen grep for å forbedre rentebetingelsene dine på et usikret lån til oppussing. Eier du boligen med en ektefelle eller samboer, bør dere søke om å låne sammen. På bankspråket kalles dette å ha en medlåntaker eller medlåner, noe som fra bankens ståsted betyr at sjansene for mislighold er lavere. Det igjen premieres vanligvis med et forbedret rentetilbud.

Du kan også sette deg inn i hvordan kredittopplysningsbyråene rangerer deg med en såkalt kredittscore. Her finnes det grep som kan forbedre resultatene, og som dermed gir deg bedre sjanser for lavere renter.

Det er også viktig å hente inn så mange tilbud du kan, slik at du unngår å hoppe på et dyrere lån enn du kanskje ville fått i en konkurrerende bank. Se vår oversikt over aktuelle banker.

Usikker på budsjettet?

Det er ikke alltid lett å beregne hva oppussingen kommer til å koste totalt. Her kan man fort havne i to forskjellige klemmer. Enten sitter man med lånte penger igjen når oppussingen er ferdig, eller det gjenstår arbeid når kassa er tom. Har du penger igjen bør midlene brukes til å redusere lånebyrden. Om du i stedet velger å bruke pengene på forbruk, blir det du kjøper en dyrere affære enn nødvendig, fordi du kommer til å betale renter på det. Likeledes er det irriterende å ikke bli ferdig med oppussingen fordi lånet ble for lite.

En kurant løsning er å ha et såkalt fleksibelt lån eller brukskreditt. Dette kan du få både i boligbanker og i enkelte banker som tilbyr usikrede lån, blant annet Komplett Bank. Prinsippet er at du får tildelt en kredittramme, og velger selv hvor mye du bruker ut i fra behov. I motsetning til et tradisjonelt lån, betaler du her renter kun på den delen du faktisk tar ut. Kreditten er også varig i den forstand at det ikke er en bestemt dato der benyttet kreditt skal være tilbakebetalt.

Noen ting å tenke på

• Sørg for å ha et realistisk budsjett
• Vurder hvor høy gjeld du tåler
• Innhent flere tilbud på lån til oppussingen
• Innhent flere tilbud fra eventuelle fagfolk
• Sørg for å ha en hensiktsmessig kontrakt om du setter ut arbeidet
• Bruk godkjente firma for våtrom, rørarbeid og elektrisk arbeid
• Sørg for dokumentasjon der det er hensiktsmessig (våtrom)
• Vurder hva du kan foreta av arbeid selv
• Unngå usikre avtaler med fagfolk, spesielt om du foretar deler av arbeidet selv