Det er i flere situasjoner at refinansiering av boliglån blir lukrativt.
Fordi lånesummene på boliglån er så pass høye, vil selv små renteforbedringer kunne gi store utslag. Refinansiering og flytting av lån kan imidlertid utløse nye etableringskostnader, men så lenge disse er lavere enn det du sparer over tid på rentene, vil du normalt spare penger.
Refinansiering med bedre betingelser
De fleste boliglån betales ned i løpet av 20 til 30 år. Selv om du fikk markedets beste renter da du inngikk låneavtalen, vil det sannsynligvis være mulig å forbedre betingelsene flere ganger i løpet av lånets løpetid. Konkurransesituasjonen mellom bankene endrer seg kontinuerlig, noe det er smart å utnytte.
Så lenge kostnadene forbundet med refinansieringen er lavere enn det du sparer på bedre renter, er det bare å gå i gang med å innhente tilbud på refinansiering (flytting av lån). Vi anbefaler at de med boliglån innhenter slike tilbud periodevis, og deretter tar frem kalkulatoren.
En renteforbedring på 0,5%, tilsvarer tross alt 5 000 kroner i året per lånte million, og over 20 – 30 år blir det penger av slikt.
Refinansiering når boligen stiger i verdi
Bankenes rentestige fungerer slik at du får lavere renter jo mindre lånestørrelsen er i forhold til boligens markedsverdi. I og med at du betaler ned på lånet, vil dermed belåningsgraden reduseres over tid. I tillegg er det sannsynlig at boligen stiger i verdi i perioder, noe vi har opplevd kontinuerlig i Norge de siste 20 årene.
Her til lands lønner det seg å foreta en periodevis verdivurdering for å få bedre renter på boliglånet. Med ny takst på boligen, kan man enten forhandle om bedre betingelser i den banken man allerede bruker, eller innhente nye tilbud på boliglån fra andre banker.
Fra annuitetslån til serielån
De fleste som har boliglån betaler ned på gjelden gjennom annuitetsprinsippet. Med et annuitetslån er de månedlige avdragene like store under hele perioden. De første årene betaler du svært mye i renter, og tilsvarende lavt avdrag. Etter hvert øker avdragsdelen, da den rentebærende gjelden naturligvis blir lavere for hver avbetaling.
Med serielån er det motsatt. Her er avdragene fordelt likt på det antall måneder du nedbetaler boliglånet. Det betyr at du i begynnelsen får høye rentekostnader på toppen av høye avdrag. Serielån kan være tunge å betjene de første årene om man ikke har høy nok inntekt, men totalkostnadene blir betydelig lavere enn for annuitetslån.
Dersom du har finansiert boligen med et annuitetslån, bør du vurdere å refinansiere lånet og samtidig endre det til et serielån, på det tidspunktet der du er sikker på å kunne klare avdragene. Besparelsene er ikke til å kimse av. Du betaler rundt 40 000 – 50 000 kroner mindre totalt med et serielån over 20 år, per lånte million, om vi legger dagens rentenivåer til grunn. Refinansieringen betyr at du må betale et etableringsgebyr, men det tjener du inn ganske raskt i de fleste tilfeller.
Refinansiering for å investere
Refinansiering av boliglånet blir også aktuelt når du vil investere i noe. Mange utvider lånet for å pusse opp hjemmet, for å kjøpe bil, eller til annet forbruk. Her lønner det seg å foreta de samme vurderingene som nevnt ovenfor.
Å velge den enkleste løsningen, nemlig å kun undersøke mulighetene i den banken du allerede har boliglånet i, er ikke nødvendigvis beste løsning. Gjør gjerne det også, men undersøk samtidig mulighetene og betingelsene i andre banker.
Refinansiering for å bli kvitt smågjeld
Om du har flere lån eller kreditter med høy rente, vil du sannsynligvis kunne spare store beløp ved å få denne gjelden innbakt i boliglånet ditt. Renteforskjellen er betydelig på usikrede lån og kreditter, sammenlignet med hva bankene tilbyr på boliglån. Aberet er at det ikke nødvendigvis lønner seg dersom du har bruker lengre tilbakebetalingstid for den refinansierte gjelden, enn det du ville gjort om du ikke foretok grepet.
For å eksemplifisere dette kan vi se for oss kredittgjeld på 100 000 kroner som blir refinansiert inn i boliglånet. Om du har 25 år igjen på betalingsplanen for boligen, kan det godt hende du får høyere totale utgifter for kredittgjelden, enn om du betjente den på vanlig vis hos kredittselskapet. Når du baker annen gjeld inn i et boliglån, er det dermed om å gjøre å også betale større avdrag, inntil den ekstra gjelden er banket ned.
Krav for å få refinansiert boliglånet
Å søke om refinansiering av et boliglån betyr at bankene må foreta omtrent de samme vurderingene som når du søkte om det opprinnelige lånet. Først og fremst kan ikke belåningsgraden overstige 85% av boligens verdi. Er verditaksten gammel, bør du derfor få foretatt en ny. Belåningsgraden har også mye å si for rentene du får, der de fleste banker har ulike nivå for henholdsvis 60%, 70% og over 80%.
Hvor mye du kan låne til refinansiering, blir vurdert også i forhold til betalingsevnen din. En nylig økning i inntekt bør derfor dokumenteres om den ikke fremgår i siste selvangivelse (kopi av lønnsavtale eller lønnsslipp). Skal du refinansiere for å investere i noe som gir økte inntekter, for eksempel utbygging av utleieandel i boligen, vil dette få positiv innvirkning på søknaden.
