Investere i eiendom

Historisk sett har en investering i eiendom gitt god avkastning.

I Norge eier over 80% av oss vår egen bolig, noe som er unikt i verden. Vi investerer i eiendom hyppigere enn det som er vanlig i andre europeiske land. Selv svenskene og danskene ligger langt bak oss på denne statistikken. Noe av forklaringen har med tradisjon å gjøre, men økonomiske forhold spiller også inn. 

I tillegg til egen bolig, finnes det flere måter å investere i eiendom på. I denne artikkelen viser vi deg hvordan du direkte og indirekte kan tjene på eiendom.

Derfor har investering i eiendom vært lukrativt

Å investere i eiendom i Norge har vært lønnsomt i lang tid. Det er snart 30 år siden sist vi hadde et boligkrakk i landet. Det krakket kom som en etterdønning av jappetiden på slutten av 1980-tallet. Boligprisene ble den gangen nesten halvert på de fem årene krisen varte. 

Siden den gang og frem til nå har boligprisene steget jevnt og trutt. Kun avbrutt av en liten nedtur under finanskrisen i 2008 og 2009. Samtidig har vi hatt en lang periode med lave utlånsrenter fra bankene. Lønnsveksten har i tillegg vært betydelig for de fleste.

Vi har også en skattepolitikk som gjør det lukrativt å investere i eiendom. Med rentefradrag for låneutgifter, skattefritt boligsalg og lav eller ingen eiendomsskatt. Beskatning av arv er også fordelaktig.

Den kanskje største driveren i prisutviklingen er likevel at det bygges for få boliger i Norge. Behovet og etterspørselen er rett og slett større enn antallet nye boliger som kommer på markedet. Dette gjelder særlig i Oslo og andre større byer.

Samlet sett har disse faktorene gjort at mange nordmenn har tjent mye penger på boliger de siste årene. Det investeres derfor ikke lenger bare i egen bolig, men også i eiendom for utleie.

Investering i utleiebolig

Å investere i utleiebolig har vært lukrativt i lengre perioder. Risikoen er derimot større enn investering i en bolig du selv skal bruke. De fleste som investerer for utleie er avhengige av at prisene på eiendom øker.

Det igjen avhenger hvor stort lån du har, samt øvrige utgifter man har på boligen. Er eiendommen belånt med mellom 60-80% av markedsverdien, vil renteutgiftene vær store. I tillegg kommer fellesutgifter, kommunale avgifter, kostnader for vedlikehold osv. Disse utgiftene vil spise opp det meste av leieinntektene.

Overstiger inntektene 20 000 kr per år, må du i tillegg betale inntektsskatt. Driftsutgiftene er fradragsberettiget, og det kan i mange tilfeller lønne seg å leie ut møblert.

Den kanskje viktigste faktoren for om investering i utleie bolig lønner seg, er om man finner rett leietaker. En stabil leieboer som behandler boligen pent, betyr lavere kostnader til vedlikehold og sikrere leieinntekter. Har man uflaks, ender man opp med leietakere som pådrar deg store vedlikeholdskostnader. Du kan også risikere at vedkommende ikke gjør opp for seg.

Skattefri inntekt på utleie av bolig

Leier du ut deler av en bolig du benytter selv er leieinntektene skattefrie. Kravet er at utleiedelen er under halvparten av boligens bruksareal, eller at eiendommen ikke er en såkalt flermannsbolig.

Skatteetatens definisjon av flermannsbolig er en bygning med 3 eller flere familieleiligheter, subsidiært 2 leiligheter og en hybel. Vær også oppmerksom på at det ikke er nok at du er bostedsregistrert, men at du faktisk har din døgnhvile i boligen.

Dette skattefritaket gir en unik mulighet til å øke verdien på investering i egen bolig. Leieinntektene kan brukes til å betale raskere ned på boliglånet. Driftsutgiftene for utleiedelen vil også bli langt lavere enn en sekundærbolig som benyttes til utleie.

Forskjellen på 1 og 5 utleieboliger

Investerer du i flere eiendommer for utleie, kan du komme til å falle inn under skattereglene for næringsvirksomhet.

Skattemyndighetene anser normalt at utleie av inntil 4 boenheter skal personbeskattes, mens utleie av 5 boenheter betyr at du driver med næringsvirksomhet. Skattemessig utgjør dette en stor forskjell.

Inntekter fra utleie som er skattepliktige, skattelegges som kapitalinntekt med 22 %. Næringsinntekt har på sin side en skattesats opp mot 49,6 %. I så tilfelle vil det ofte lønne seg å danne et aksjeselskap, og la selskapet drive utleievirksomheten.

Aksjeselskapet vil da betale 22% skatt av leieinntektene (overskuddet). Selv blir du ikke beskattet før du eventuelt tar ut lønn eller utbytte i samme selskap.

Slik øker du avkastningen på boliginvesteringen

Den vanligste og mest effektive måten å forbedre lønnsomheten på investering i egen bolig, er å betale ned lånet så raskt som mulig. 

Bruker du ekstra midler til rask nedbetaling av boliglån, får du igjen for dette på sikt. Tusen kroner ekstra inn i avdrag denne måneden, betyr at man slipper renter på den samme tusenlappen i opptil flere tiår fremover.

Med romslig økonomi bør man også velge serielån fremfor annuitetslån. Et serielån betyr større avdrag på lånet i starten. Noe som igjen betyr at den rentebærende gjelden synker raskere. Riktignok utgjør ikke forskjellen all verden så lenge rentene er lave slik de er i dag. Du vil oppnå noenlunde samme effekt ved å korte ned lånetiden.

Hovedpoenget blir det samme uansett. Bli kvitt den rentebærende gjelden raskere, og du får mer igjen for investeringen i egen eiendom. Dette igjen vil gi større gevinst ved et eventuelt boligsalg dersom prisene fortsetter å øke.

Ingen garanti for lønnsomhet ved boliginvestering

Vi har ingen garanti for lønnsomheten uansett hvilken investering vi foretar oss. Å få god avkastning på investering i eiendom avhenger som vi ser av mange faktorer.

Har man høy egenkapital og god inntekt tåler man en kraftig renteoppgang. Er tidshorisonten lang, er investering i eiendom temmelig trygt.

Da klarer man som regel å unngå å måtte selge, selv om boligprisene synker kraftig. Kanskje har man også nok kapital til å investere ytterligere dersom et prisfall inntreffer. Med muligheter til store gevinster når neste oppgang kommer.

Å investere i eiendom, spesielt i egen bolig, gir også muligheter til å påvirke lønnsomheten til en viss grad.

Investere i eiendom på børsen

Den investeringen i eiendom som ofte gir best avkastning og relativt lav risiko, er kjøp av aksjer i børsnoterte eiendomsselskap. Økninger i aksjeverdien hos disse overstiger ofte prisutviklingen på boliger.

Mange av eiendomsselskapene betaler også ut jevnlige utbytter, men totalavkastningen er likevel omtrent den samme som i andre bransjer.

Utbytte er imidlertid viktig, da dette gir rene penger for investeringen, mens aksjer kan både øke og synke i verdi. Kostnadene forbundet med investeringen er også små sammenlignet med direkte kjøp av eiendom.

Om du handler gjennom en megler slipper du unna med en liten kurtasje for hver transaksjon. Selv om du invester for betydelige beløp vil kurtasjen være lav. Kostnadene på denne formen for eiendomsinvestering er med andre ord uslåelig i forhold til å investere direkte i eiendom.

Les mer om aksjehandel her.

Investere i eiendomsaksjer

Det er flere andre gode grunner til å velge å investere i eiendomsaksjer. En av de viktigste er at det ligger reelle verdier i bunn i disse selskapene. Eiendom faller aldri så mye i pris at de underliggende verdiene fordufter over natta. 

En boligboble kan svi, men du vil sannsynligvis få nok indikasjoner i god i tid i forveien. Da har du muligheten til å trekke deg ut før stortapet blir et faktum. Dette er mye verre for de som eier eiendom selv. En aksjepost kan selges på noen sekunder, mens det ofte tar lang tid å bli kvitt en eiendom du eier. 

Du slipper kostnadene når du velger aksjer

De som har sittet på eiendom de siste 25 årene, har utvilsomt tjent penger på dette. Folk har like vel en tendens til å overvurdere gevinsten i eiendom. Vi glemmer ofte de løpende kostnadene for vedlikehold, oppussing, eiendomsskatt og kommunale avgifter.

Det er også store kostnader forbundet med kjøp og salg av boligen. Hadde de samme pengene gått til investering i eiendomsaksjer, ville man sluppet alle disse minusene i regnskapet.

Boliginvesteringer er også vanligvis foretatt med en stor andel lånte penger, der rentekostnadene totalt sett blir svært høye over tid. Aksjekjøp derimot foretas normalt med oppsparte midler. Dette med mindre man låner for å gire investeringen.

Summen av alle kostnadene ved å eie boligen selv, kan fort spise opp en betydelig andel av overskuddet ved et salg.

Eiendomsaksjer på Oslo Børs

Per i dag finnes det syv eiendomsaksjer på Oslo Børs. De to soleklart største målt i markedsverdi er Olav Thon Eiendomsselskap (OLT) og Entra (ENTRA).

Entra fokuserer på utvikling og utleie av spesielt kontorbygg, der den største andelen av leietakere er offentlige instanser. Thons eiendomsportefølje har hovedvekt på utleie av butikklokaler. Det tredje største eiendomsselskapet på børsen er Norwegian Property (NPRO). Selskapet investerer i næringseiendom i de største byene.

Alle disse selskapene er i så måte mindre sårbare for prisnedganger i det private eiendomsmarkedet, sammenlignet med for eksempel Selvaag Bolig (SBO) som også er børsnotert. Eiendomsselskapene har hatt en jevn og god verdistigning de siste årene.

Selv om boligprisene har økt mye de seneste årene, ville man hatt bedre reell avkastning i flere perioder om investeringen hadde blitt gjort i eiendomsaksjer notert på Oslo Børs. Dette illustreres blant annet av PREX Nordic (nordisk eiendomsindeks), som har steget betraktelig de siste fem årene. 

Investere i eiendomsfond

Å investere i et eiendomsfond er enklere enn enkeltstående eiendomsaksjer. En slik investering passer godt for de som ikke selv har kunnskap eller tid til å følge markedet tett. Dette er en indirekte investering i børsnoterte eiendomsselskaper. 

Ofte er eiendomsfondene fokusert på næringseiendom som leies ut til langsiktige leietakere. Det igjen gjør at risikoen reduseres. Fondene er mindre sårbare for svingninger i eiendomsprisene enn for eksempel eiendomsaksjer og fond som fokuserer på entrepriser.

De norske eiendomsfondene har stort sett hatt en sterk utvikling den siste tiden, i og med at flere av eiendomsaksjene har satt kursrekorder på børsen. Fondene investerer også ofte i eiendom i andre land. Både regionalt (Norden) og globalt, og er dermed mindre sårbare for nasjonale markedsendringer.

Fordeler og ulemper med eiendomsfond

En av de største fordelene ved å investere i eiendomsfond fremfor aksjer, er spredningen av risiko. Fondene forvaltes av profesjonelle som har langt bedre forutsetninger for å foreta de rette valgene.

Har du en lang horisont, er sjansen for solid avkastning innen eiendom god. Odin Eiendom hadde for eksempel i snitt 14.85 % årlig avkastning fra 2011 til 2021.

Det anbefales at man har et langsiktig perspektiv på investeringene, gjerne over fem år. Ulempen er at fond er har høye forvaltningskostnader som fører til mindre avkastning. Hos enkelte fond kan disse kostnadene være opp mot 2 % i året.

Les mer om aksjefond.

Hva om det kommer et boligkrakk?

For de som investerer i eiendom vil et krakk i boligprisene alltid utgjøre en risiko. Slike krakk kan dessuten være vanskelige å forutse. I Norge har vi derimot kun opplevd kraftige fall i boligprisene fem ganger siden Arendalskrakket i 1886. 

Med unntak av krisen på slutten 1980-tallet, må vi helt tilbake til børskrakket i 1929 for å finne det forrige store fallet i boligmarkedet. Likevel advarer enkelte økonomer om at vi kommer nærmere det neste store boligkrakket.

Prisene på eiendom er historisk sett meget høye nå. I 2019 var gjennomsnittlig pris per kvm 37 417kr (kilde: SSB). Belåningsgraden til den enkelte husholdning er veldig høy. Over en fjerdedel av alle boligeiere har lån på over 60% av boligens markedsverdi. 

Lånesummen til bolig sammenlignet med årsinntekt er også høy. Vi har nå i gjennomsnitt en gjeld på over 6 ganger årsinntekten, en faktor som øker kontinuerlig. Dette gjør at mange boligeiere er sårbare for økte renter og bortfall av inntekt.

Kommer det en stor renteoppgang samtidig med høy arbeidsledighet, er det fare for at boligprisene vil gå nedover. Det er ikke utenkelig at et slikt scenario kommer til å finne sted igjen. Det store spørsmålet er når det skjer, og hvor store utslag dette vil ha for prisene på eiendom.