Å leie ut hytta kan gi deg en kjærkommen ekstrainntekt. Sannsynligvis bruker du hytta kun noen helger i året, og du har dermed et betydelig potensiale for inntekter de resterende dagene.
Her er noen tips om hvordan du går frem, og hvordan du kan la utleie være med på å finansiere hyttekjøpet.
Ta forhåndsregler før du leier ut
Det er mye å tenke på før man går i gang med å leie ut hytta. Noen hytter har høy affeksjonsverdi, og har kanskje gått i arv gjennom flere generasjoner. Det er således verre om den gamle og ærverdige familiehytta blir skadet, sammenlignet med et rimelig nybygg du ikke har noe emosjonelt forhold til.
Uansett vil du være tjent med å være noenlunde striks med hvem du leier ut til. Gutter på heisatur innebærer langt mer risiko for hytteeieren enn en familie som vil slappe av en helg.
I alle tilfeller bør du ha en gjennomtenkt kontrakt som regulerer leieforholdet, der du inkluderer ikke bare ansvar ved skade, men også slike ting som renhold etter bruk. Det er heller ingen dum idé å kreve depositum, samt be om forskuddsbetaling for leien.
Det er en selvfølge at hytta har dekkende forsikring, og sannsynligvis vil du måtte utvide forsikringsavtalen dersom du skal leie den ut. Møbler og inventar bør ellers tilpasses i forhold til at hytta skal leies ut. Tenk igjennom hvilke gjenstander du vil ha stående på hytta. Er de verdifulle eller har affeksjonsverdi, vil du kanskje være tjent med å fjerne disse.
Hva kan man ta i leiepris?
Eier du ei hytte i et populært område, vil prisen du kan kreve være langt høyere enn om hytta står i ei øde steinrøys langt til fjells. Dette må med i betraktningen når du skal bestemme deg for hva du vil kreve i leie per døgn.
Som et utgangspunkt kan du forvente omtrent 8 000 til 10 000 kroner per uke. Står hytta midt i bakken i et populært alpinområde, kan du sannsynligvis kreve det dobbelte. Antallet sengeplasser spiller også inn. Er hytta romslig, kan du forvente mer betaling.
Leier du ut kun i helg, bør du ta mer i døgnpris enn du ville gjort for leie av en hel uke. Dette fordi om hytta leies en helg, har du mindre sjanse for å leie den ut de resterende dagene den aktuelle uka (det er få som vil på hyttetur fra mandag til torsdag).
Om du er usikker kan du forhøre deg med hyttenaboene, som kanskje har erfaring selv med utleie og prisnivået i området. Hyttemeglere kan også være behjelpelige med en prisantydning.
En annen måte å sjekke markedsprisene på, er å se på nettsteder som Finn.no, se utleieannonser i lokalpresse, og utleiemeglernes nettsider. Alt ettersom hvor stort omfanget av utleien er, kan du også vurdere å etablere en pen nettside der du presenterer hytta.
Les mer om å investere i eiendom.
Utleieinntekter til dekning av investeringskostnader
Om du planlegger å skaffe hytte, og samtidig har tenkt å ha inntekter fra utleie, bør du regne over hva du kan tjene i forhold til hyttas beliggenhet. Økte inntekter for leien vil kunne være med å finansiere kjøpet, men husk at i populære områder vil hytteprisen også være høyere.
De økte inntektene må stå i forhold til de økte utgiftene, enten det er rentekostnader for et hyttelån, eller tapte kapitalinntekter du kunne fått gjennom en annen investering av de ekstra kronene du legger i hytta. Samtidig vil dine egne behov i forhold til beliggenhet spille inn.
Skatteregler for utleie av hytter
De første 10 000 kronene du tjener på å leie ut hytten din (eller andre former for fritidsboliger) er skattefrie. Leier du ut hytta for mer enn dette i løpet av året, må du betale skatt av 85% av det overskytende beløpet.
Eksemplifisert med enkle tall vil det si at om du leier ut for 110 000 kroner, er de første 10 000 skattefrie, deretter er 85 000 skattepliktige av de resterende 100 000 kronene du hadde i inntekt. De skattepliktige inntektene for utleien regnes som kapitalinntekter, med en skattesats på 24% i 2018.
Om du da hadde tjent det samme beløpet som vist i eksempelet, ville skatten vært 20 400 kroner, noe som tilsvarer kun 18,5% av totalbeløpet du hadde i inntekt (110 000 kroner). Disse reglene gjelder kun dersom du bruker hytta selv til såkalt fritidsformål. Leier du den ut proft, gjelder det andre skatteregler.
Utleiehytte skattes annerledes
Fritidsboliger som du ikke benytter deg av selv, regnes som utleiehytte og skal regnskapsbehandles. Da må du skatte av alle inntektene (kapitalinntekt med 24% skatt), men til gjengjeld får du rett til fradrag for eventuelle utgifter.
Dette punktet i skattereglene er ikke spesielt godt definert, og du kan strekke strikken langt før hytta anses som utleiehytte. Likevel kan det godt hende det faktisk vil lønne seg å regnskapsbehandle virksomheten, selv om du også bruker hytta i fritiden.
Utgiftene du kan trekke fra er stort sett alt som inngår i driften av hytta uansett. Disse inkluderer strømforbruk, forsikring, vedlikehold, oppussing, eiendomsskatt, ekstra slitasje på hytta og eventuelle provisjoner du betaler dersom du bruker en utleiemegler. Du kan også trekke fra nødvendige investeringer til møbler, TV og lignende, samt utgifter til adkomst (brøyting) med mer.
Leier du ut flere hytter bør du sette deg inn i de tilhørende skattereglene, da virksomheten kanskje blir definert som næringsvirksomhet. Grunnregelen her er utleie av fem enheter eller mer, med totalt areal på over 500 kvadratmeter.
Tips om hytta må pusses opp
Om hytta trenger en oppussing, kan det være lurt å regnskapsbehandle en eventuell utleieinntekt (leie ut som utleiehytte). Du har da rett til å trekke fra kostnadene for vedlikeholdet. Er dette arbeidet omfattende, vil du sannsynligvis ha minst like store utgifter som inntekter, og dermed slippe beskatning. Således lar du i prinsippet leietakerne betale for hele eller deler av oppussingen.
Husk at fradrag for oppussing og vedlikehold ikke gjelder dersom arbeidet er såkalt standardforbedring. Vedlikeholdet som gir fradrag skal være ment for å holde hytta i opprinnelig stand. Påbygg vil for eksempel regnes som standardforbedring.
