Airbnb er i dag det største utleieselskapet i verden. I Norge er det over 9000 personer som tjener penger på å leie ut hele eller deler av boligen sin gjennom denne tjenesten.
Før du selv går i gang som vertskap bør du sette deg inn i noen viktige forhold. Det kan du lese om her.
Start med retningslinjene hos Airbnb
Vi forutsetter at du setter deg inn i retningslinjene hos Airbnb. Det er flere viktige momenter i den forbindelse som du bør ha klart for deg, spesielt disse:
- Depositum – Det kan være lurt å kreve depositum. Airbnb håndterer i så fall pengene.
- Vertsgaranti – Airbnb tilbyr vertsgaranti, men du bør sette deg inn i unntakene.
- Kostnader – Sett deg godt inn i hvilke gebyrer Airbnb tar, spesielt om du skal tilby ekstratjenester som opplevelser.
Sjekk vedtektene i borettslaget
Dersom du planlegger å leie ut hele eller deler av en leilighet, bør du sette deg inn i vedtektene til borettslaget ditt. Hovedregelen er at du står fritt til å leie ut, men det finnes begrensninger i Borettslagsloven. Det skilles blant i om du bor i leiligheten selv eller ikke.
- Bor du ikke i leiligheten, kan leiligheten leies ut i tre år, før du selv må bo i den i ett år.
- Bor du selv i leiligheten, står du fritt til å leie den ut, også gjennom Airbnb.
Imidlertid kan et sameie eller borettslag ha egne vedtekter som står til hinder for visse typer utleie. I så fall må det foreligge saklige begrunnelser, for eksempel at utleien vil være til skade for de øvrige beboerne.
Sørg for adekvat husforsikring
Du har sannsynligvis husforsikring dersom du har tenkt å leie ut en enebolig du bor i. Hvis ikke bør du snarest skaffe deg forsikring, uavhengig av utleieplanene dine. Bor du i leilighet er bygningen forsikret gjennom borettslaget eller sameiet. Denne vil da dekke eventuelle bygningsskader som oppstår under et leieforhold. Husforsikringen dekker imidlertid ikke det som er innenfor boligens vegger.
Sørg for adekvat innboforsikring
Selv om Airbnb gir deg vertsgaranti, bør du sørge for at du selv har god nok innboforsikring, og eventuelt egen utleieforsikring. Garantien fra Airbnb bør ses på som et supplement, og ikke som en heldekkende løsning.
Sjekk om det er begrensninger i innboforsikringen din som er viktige. Noen forsikringsavtaler inneholder unntak for skader som forårsakes av leietakere. I så fall bør du vurdere å tegne ny avtale som gir bedre dekning. Du kan også vurdere å tegne en egen forsikringsavtale for utleie av bolig.
Uansett hvordan du forsikrer innboet, bør du vurdere om dekningssummene er høye nok. Er de for lave i forhold til innboets verdi, kan du ordne dette med enten tilleggsforsikring, eller med økt premie.
Se vår oversikt over alle typer forsikring.
Tyveri av løse gjenstander
Husk at du neppe vil få dekket tyveri av løse gjenstander som er tilgjengelig når du leier ut boligen. Teknisk sett er dette for underslag å regne, i og med at leietakeren har fri og avtalt tilgang til leiligheten. Om leietakeren bryter seg inn i et avlåst rom, kan det stille seg annerledes. I så fall snakker vi om innbrudd og tyveri, noe som kan bli dekket.
Fjern alle verdigjenstander før du leier ut. Du bør også vurdere å fjerne gjenstander som har affeksjonsverdi, og gjenstander som lett kan gå i stykker.
Informer forsikringsselskapet
Merk deg at mange forsikringsselskap krever at du informerer de om eventuell utleie. Utleie påvirker risikoen deres, og du kan miste rettigheter dersom forsikringsavtalen har begrensninger på dette punktet.
Skatteregler for kortidsutleie av egen bolig
Inntekter fra kortidsutleie av bolig som du selv bor i er skattepliktige etter en såkalt sjablongmetode. Dette gjelder både om du leier ut hele boligen, og om du leier ut deler av den (for eksempel kun 1 rom).
Grunnreglene er:
- Som kortidsutleie gjelder alle leieforhold som er på mindre enn 30 dager.
- 30-dagers-grensen gjelder per leieforhold.
- Inntekter på inntil 10 000 kroner per år (ikke per utleieforhold!) er skattefrie.
- 85% av inntektene som er over 10 000 kroner per år er skattepliktige.
Her er det viktig å forstå hva som regnes som leieinntekter. Krever du betaling for tilleggstjenester tilknyttet utleien, for eksempel strøm, vask, internett, bruk av sykkel, opplevelser, skal dette regnes med i inntektene.
Gebyret du som utleier betaler til Airbnb (Host Service Fee på 3%) blir ikke fratrukket. Du får heller ikke fratrekk for gebyrer du betaler til eventuelle firma eller personer som yter tjenester for Airbnb-utleiere (vertsgebyr).
La oss si du har 5 utleieforhold gjennom Airbnb i løpet av et år. For enkelhets skyld antar vi at du får betalt 10 000 kroner i leie, og 1 000 kroner for tilleggstjenester (strøm, bruk av sykkel) for hvert forhold.
- Utleie – 50 000 kroner
- Tilleggstjenester – 5 000 kroner
- Samlet inntekt – 55 000 kroner
Gebyret til Airbnb på 3% blir her totalt 1 650 kroner, men det skal altså ikke trekkes fra.
Skatten blir da slik:
- Samlet inntekt – 55 000 kroner
- Skattefri inntekt – 10 000 kroner
- Skattegrunnlag – 45 000 kroner x 85% = 38 250 kroner
- Samlet skatt – 38 250 x 22% = 8 415 kroner *
* Skattesatsen er per 2019 på 22%
Langtidsutleie og næringsvirksomhet
Langtidsutleie er lite aktuelt gjennom Airbnb. Skal du likevel leie ut i perioder som overstiger 30 dager, må du sette deg inn i skattereglene som gjelder for dette. Det samme gjelder dersom utleien kan bli ansett som næringsvirksomhet.
Sett av skattepengene
Jo større omfanget av utleien blir, desto større blir summen du må betale i skatt. På Airbnb sine sider vil du kunne se hva den totale omsettingen er underveis, og du kan dermed selv beregne hva skatten utgjør.
Her bør du vurdere å sette av det tilsvarende beløpet, slik at du ikke får problemer med å betale eventuell restskatt neste år. Du kan også vurdere å skaffe deg et nyt skattekort, med høyere trekk per måned.
Sjekk leietakeren på forhånd
Jo mer du vet om leietakerne, desto tryggere er du. Likevel kan du aldri være helt 100% sikker. Det anbefales at du er nøye med å sjekke vedkommende før du avtaler utleien.
Som et minimum bør du lese omtalene du finner på Airbnb. Les også Airbnb sine retningslinjer og råd til deg som er utleier. Det kan i tillegg være smart å sjekke leietakernes profiler på sosiale medier. Har personene en ny og lite informativ side på Facebook, med få eller ingen venner eller bilder, kan det hende du bør være på vakt.
Prostitusjon og ID-tyveri
Fra tid til annen forekommer det svindel der leietakere gjennom Airbnb er involverte. Det hender også at Airbnb-leiligheter brukes til prostitusjonsvirksomhet.
Om du er uheldig og oppdager at leiligheten din brukes til sistnevnte, bør du melde fra til både politi og Airbnb.
Når det gjelder svindel er det primært ID-tyveri du bør være oppmerksom på. Det har hendt at folk får ID stjålet, og at svindlere bestiller for eksempel kredittkort og dyre varer levert til adressen til offeret. Leveringen av kort og varer skjer deretter mens svindlerne leier boligen.
Har du vært utsatt for ID-tyveri, bør du være spesielt forsiktig dersom du skal leie ut boligen din.
- Sjekk alltid tilbakemeldingene av leietakerne på Airbnb.
- Unngå at leietakere får tilgang til sensitive opplysninger, som kontonummer, passnummer, personnummer, og lignende.
- Sørg for at posten din ikke kan hentes av leietakeren (be noen du stoler på hente den, eller omadresser, eller be posten stoppe utsendelse).
Husk på deg selv
Om du har tenkt å leie ut gjennom Airbnb regelmessig, er det også viktig at du selv leverer det du lover. Både utleiere og leietakere rangeres hos Airbnb. De med gode omtaler og rating, får bedre gjester, og kan normalt ta seg bedre betalt.
Her er noe å huske på:
- Vis frem det du leier ut med mange bilder, og sørg for at bildene gir et realistisk inntrykk.
- Vær korrekt i beskrivelsen av boligen. Ikke la gjesten oppdage at halvparten er avlåst, etter at hun/han er ankommet.
- Sørg for at TV, internett, kaffemaskin, hvitevarer og lignende fungerer.
- Sørg for at nødvendige artikler er på plass før gjesten ankommer, for eksempel håndklær, sengeklær, toalettpapir, og lignende.
- Sørg for at boligen er godt rengjort.
- Sørg for å ha nøkler klare til gjestene (men ikke gi bort alle nøkkelsettene dine).
- Unngå å kansellere et avtalt leieforhold, med mindre du må. Kanselleringer vil vises for alle som leser vertsprofilen din på Airbnb.
Husk også at som regel går det fint å leie ut gjennom Airbnb, og de aller fleste får ingen problemer med leietakerne.
