Du kan få eventyrlig avkastning på investering i utleiebolig, men ikke uten risiko. Økte boligpriser over lang tid har gjort mange nordmenn til millionærer. Spørsmålet er om dette vil holde seg. Les dette før du investerer i utleiebolig!
Verdiøkning og inntekt er avgjørende
Kjøpes en sekundærbolig for utleie, er det i hovedsak to momenter som bestemmer om det er lønnsomt eller ei. Inntektene bør overstige utgiftene, i tillegg til at eiendommen bør øke i markedsverdi. For de som investerte i utleieboliger de siste 20 årene, har dette vært svært lønnsomt i de fleste tilfeller.
I enkelte områder har boligprisene steget så mye at selv om eieren ikke skulle ha hatt leieinntekter, ville investeringen kunne lønnet seg uansett. At det skal bli like lukrativt i årene fremover er ikke enkelt å spå, men sannsynligheten regnes ikke som spesielt høy om vi skal tro på ekspertene.
På kort sikt er lånekostnader normalt den mest avgjørende faktoren. Det anbefales at egenkapitalen er høyere enn om man kjøper bolig man selv skal bo i, og du bør tåle en noenlunde betydelig renteøkning. Potensialet for leieinntekter må dernest veies opp mot utgiftene. Ta generell prisstigning med i beregningen, i tillegg til hva man kan forvente i avkastning på andre investeringer.
Tryggere å investere i storbyene
Samtidig som mange forventer en korreksjon i boligmarkedet, er det også slik at enkelte områder er mindre utsatte enn andre. Spesielt i de større byene gjelder det ofte at tilflyttingen er større enn utbyggingstakten, noe som gjør at boligprisene kan komme til å stige selv om andre faktorer skulle tilsi det motsatte.
Derfor kan prisene fortsette å stige i for eksempel Oslo, selv om vi får en moderat renteoppgang, økning i arbeidsledigheten og dertil mindre investeringslyst. Man bør heller ikke bare se på hvordan boligprisene endrer seg, men også hvilken vei utleiemarkedet går.
Flere grunner til å investere i eiendom
Historisk sett er ikke eiendom det som gir best avkastning, og mange ser seg nok litt blind på prisutviklingen vi har hatt de siste årene. Likevel er bolig en forholdsvis trygg investering, så lenge man har kontroll på eventuelle lånekostnader (ta høyde for renteoppgang) og leieinntektene er stabile.
Når man foretar vurderingen om man vil investere i utleiebolig, bør man forvente en avkastning på mellom 8% og 10%. Er forventet avkastning lavere, er det sannsynligvis lurere å investere i noe annet, såfremt det pengemessige er det eneste som teller.
Mange investerer i eiendom av flere grunner enn bare inntektspotensialet, og har ofte et perspektiv som går over flere tiår. Selv om vi skulle få en periode med stagnasjon i markedet, kan dette selvsagt ta seg opp senere. Noen investerer også for å kunne overlate boligen til arvinger, eller planlegger å realisere (selge) boligen for å sikre en romsligere pensjonisttilværelse.
Å investere i eiendom er også en form for tvungen sparing, siden eiendommen statistisk sett normalt stiger i verdi, bare tidsperspektivet er langt nok. Risikoen for å tape hele investeringen om man kjøper en bolig, er betydelig lavere enn for eksempel de fleste aksjeinvesteringer.
Kan du leie ut i egen bolig?
I rene inntekter vil det ofte være mer lønnsomt for eiere av eneboliger å leie ut deler av denne, enn å investere i en utleiebolig. Dette selv om de må investere betydelige beløp (for eksempel bygge egen sokkelleilighet). Utleie av en andel er også langt enklere å administrere, samt at man sjelden løper noen som helst risiko for tap. Kjøpes en leilighet for utleie, kan denne synke i verdi, og eieren kan da tape på investeringen, mens for boligen du selv bor i spiller dette mindre rolle. Et sted må du jo bo uansett.
Så lenge du selv bruker mer enn halvparten av arealet, slipper du unna skatt på alle inntektene. Her defineres dette ut i fra utleieverdi, og det arealet du selv disponerer må altså ha en utleieverdi på minimum 50% av totalen. Merk at om du for eksempel leier ut en hybel samt en sokkelleilighet, vil muligens utleieverdien på disse to sammenlagt overstige totalen, og inntektene blir dermed skattepliktige.
Før du investerer i utleiebolig
Her er noen ting å tenke på når du vil investere i utleiebolig:
- Bruk tid på å regne på lønnsomheten, og innhent råd fra folk med erfaring (spør i banken).
- Om du har anledning, kjøp når boligmarkedet er tregt. Husk at investeringen er langsiktig, så du trenger ikke forhaste deg.
- Unngå andelsleiligheter. Selveier er tryggere økonomisk sett, og du trenger ikke tillatelse fra andre andelshavere for å leie ut.
- Kjøp utleiebolig i riktig område. Du vil normalt få bedre inntekter (utleiepris) om boligen ligger nært skole, kollektivtransport, dagligvarehandel, etc.
- Tenk på hvem du vil leie ut til. En stor bolig er enklere å leie ut til familier med sikker inntekt.
- Husk at utleie kan kreve en del tid. Kjøp noe som er enkelt å vedlikeholde, og lei ut umøblert.
- Bruk tid på å finne stabile leietakere som gjerne vil leie over lang tid. Lei gjerne ut til firma som er sikre betalere om du har muligheten til det.
- Bruk alltid kontrakt for utleie. Lang kontraktstid for bolig du ikke bor i selv, og kort kontraktstid dersom du selv bor i samme hus.
- Krev alltid depositum. Ikke gi fra deg nøkler før dette er innbetalt på depositumkonto.
- Sett av en del av leieinntektene til vedlikehold.
- Sørg for å ha god forsikringsdekning.
- Før et godt regnskap. Det er mye du får fradrag for, og du bør sette deg inn i dette nøye.
Skatteregler for utleie av bolig
Som nevnt er det mest lukrativt å leie ut en andel av den boligen du selv bor i, så lenge du møter kriteriene for skattefritak. Leier du ut en større andel enn du bor i selv, vurdert ut i fra utleieverdien av andelene (ikke nødvendigvis areal), må du betale skatt for alle inntekter som overstiger 20 000 kroner per år.
I så fall skal det føres regnskap og du må levere skjemaet RF-1189 sammen med den årlige skattemeldingen. Her får du fradrag for driftsutgifter, men da kun for den delen av boligen som leies ut. Det er mange momenter som kommer inn under fradragsdefinisjonen, og det lønner seg å sette seg inn i disse (se Skatteetatens hjemmesider).
Utleie av bolig du ikke bor i selv skal regnskapsbehandles, og leieinntektene er skattepliktige fra første krone. Fradragene her gjelder naturligvis for hele utleieforholdet, inklusive reise til utleieboligen i forbindelse med visning, tilsyn og lignende.
Vær oppmerksom på at om du eier flere boliger som leies ut, anser Skatteetaten at du driver med næringsvirksomhet dersom antallet boenheter er fem eller høyere. I så fall blir ikke inntektene regnet som kapitalinntekter, men skattes i stedet som næringsinntekt. Har du mange leiligheter du leier ut, er sjansene store for at det vil lønne seg å drive dette som et aksjeselskap.
