Du kan spare mye penger på å velge riktig boliglån. Det hele avhenger for det meste av hvor store terminbeløp du klarer å betale. Sett deg inn i lånetypene før du signerer papirene, så sparer du deg kanskje for noen titalls tusen kroner.
Hvilket lån bør du velge?
Bankene har vanligvis dyktige rådgivere som kan hjelpe deg å velge rett lånetype når du skal kjøpe bolig. De gjennomgår økonomien din og gir råd i forhold til hvor store avdrag du vil klare i årene fremover. Det vanlige livsløpet er at vi tjener mer ettersom vi opparbeider ansiennitet og erfaring i arbeidslivet.
I tillegg er ofte andre kostnader høyere tidligere i livet. For eksempel får vi barn omtrent på samme tid som vi kjøper vår første bolig, vi investerer i bil og vi betaler gjerne ned på studielån. Derfor velger mange å ha lavest mulig kostnader på boliglånet de første årene de betjener det.
Slike faktorer er det som gjør at de fleste velger et annuitetslån. Det lønner seg ikke alltid i lengden, noe du vil se av eksemplene under.
Annuitetslån om du vil ha lave terminbeløp
Når du har annuitetslån betaler du det samme terminbeløpet gjennom hele lånetiden. De første månedlige innbetalingene vil ha en forholdsvis stor andel renter, mens avdragene er på det laveste nivået. Ettersom årene går vil rentedelen minke, mens avdragene øker.
Om du tar opp et annuitetslån på 2 millioner i dag (med renter cirka 2,2%), og betaler ned i løpet av 25 år, vil totalsummen være omtrent 100 000 kroner per år. Første året er rentene rundt 40 000 kroner av de hundre, mens siste året betaler du nesten kun avdrag (rentene vil være omtrent 1 000 kroner det siste året).
De fleste boliglån er annuitetslån, fordi folk vil ha lavest mulig månedlige utgifter. Ulempen er at dette ikke lønner seg.
Serielån er billigst
Dersom lånets nedbetalingstid er den samme, vil du spare penger på å velge et serielån fremfor annuitetslån. Avdragene på serielånet er like store gjennom hele låntiden, og dermed reduseres den rentebærende gjelden raskere enn for annuitet.
Om vi bruker samme tall som i eksempelet over, vil du totalt sett spare omtrent 20 000 kroner ved å velge serielån over 20 år. Spørsmålet er da om du klarer de relativt høye utgiftene i begynnelsen av lånetiden.
Velg annuitet om du tjener godt
Som nevnt vil et serielån ha lavere rentekostnader dersom løpetiden på lånet er like langt som et annuitetslån. Det kan likevel være tilfeller der man bør velge annuitetslån. Tenkt at du har så pass god råd at de første avdragene på serielånet ikke er noe problem for lommeboka, vil det lønne seg å velge annuitetslån med kortere nedbetalingstid. Her forutsetter vi at summen du ville betalt for de første avdragene på serielånet, er lik den du klarer å betale hver eneste måned på annuitetslånet med kort nedbetalingstid.
For å illustrere med tall kan vi se på et serielån på 1 million kroner, med renter på 2,5%, nedbetalt på 20 år. De årlige avdragene vil da være 50 000 kroner hvert eneste av de 20 årene. Det første året betaler du da omtrent 25 000 kroner i renter, og omtrent 1 000 kroner det siste året. Den første måneden er terminbeløpet omtrent 6 300 kroner, mens rentene utgjør kun 2 100 kroner. Totalt koster lånet deg omtrent 280 000 kroner i renter etter at det er ferdig nedbetalt 20 år senere.
Velger du i stedet et annuitetslån, der du altså tåler å betale like mye hver eneste måned som det første terminbeløpet på serielånet (6 300 kroner), vil du kunne korte ned løpetiden på lånet med omtrent 4 år. Totalkostnadene dine for lånet blir dermed cirka 220 000 kroner, og dermed cirka 40 000 kroner lavere enn for serielånet.
Fastrentelån gir trygghet
Om du er redd for at rentene skal øke, kan du be om tilbud på fastrentelån. Rentene bindes da for et visst antall år, ofte 3 eller 5. Du kan også få fastrenteavtale på inntil 10 år i enkelte banker, men det vil neppe lønne seg.
Ulempen med fastrenter er nemlig at rentesatsen vanligvis ligger noe høyere enn den flytende renten, på det tidspunktet avtalen inngås. Stiger rentene til et høyere nivå enn den faste renten du fikk, vil du spare penger.
Står rentene i ro, eller synker, taper du penger. Folk som velger å binde renten gjør dette for å sikre seg mot økte kostnader. Dette er gjerne personer som ikke har rom for en renteøkning, og da spesielt unge som er førstegangsetablerende.
Når fastrenteavtalen er utløpt, vil du kunne tegne en ny. Bankene varsler deg når det er tid for å tenke på dette. Dersom du vil ut av en fastrenteavtale, kan du forvente at banken vil kreve kompensasjon (overkurs) for eventuelle tap banken påføres.
Rammelån om du trenger ekstra penger
Stadig flere velger å ta opp et såkalt rammelån når de kjøper bolig (kalles også boligkreditt eller fleksibelt lån). Dette fungerer slik at du får en viss sum innvilget, men velger selv hvor mye du vil bruke av lånet. For eksempel om du trenger 1 million for å kjøpe boligen, men låner 1,5 millioner. De ekstra 500 000 kronene kan da brukes til hva som helst, ofte til oppussing, møbler og annet inventar.
Du betaler kun renter på den delen du faktisk velger å bruke. For å få et rammelån kreves det normalt at belåningsgraden er lav. For vanlige boliglån gjelder det at banken ikke låner deg mer en 85% av boligens markedsverdi, mens for rammelånene er det vanlig at du ikke får låne mer enn 60% av boligverdien.
Mange økonomer er kritiske til rammelån, fordi folk ofte bruker den ekstra kreditten til vanlig forbruk. Bruker de så like lang tid på å tilbakebetale dette, som lånedelen som går til bolig (for eksempel 20 år), vil rammelånsdelen bli et særdeles dyrt forbrukslån.
Endre lånetype i forhold til økonomien
Det er ikke noe i veien for å avslutte et låneforhold, dersom livssituasjonen skulle tilsi at det lønner seg, eller fordi det blir nødvendig. Får du for eksempel bedre råd etter hvert enn du forventet, og tok opp annuitetslån den gangen du kjøpte boligen, kan du være tjent med å skifte til serielån.
Likeledes kan man be om lengre eller kortere nedbetalingstid, alt ettersom om man har svak eller sterk økonomi. Det påløper som regel omkostninger når du endrer lånetype, og dette må tas med i beregningen for om skiftet lønner seg.
Vi anbefaler uansett at de med lån innhenter nye tilbud periodevis, og et skifte fra annuitet- til serielån kan gjerne foregå samtidig som man refinansierer seg til bedre betingelser. Det får du ofte ved å prute i banken du er kunde hos, samtidig som du innhenter tilbud fra konkurrentene.
