Boliglån

Har du ordnet økonomi og fast inntekt, er det gode sjanser for at du får innvilget et boliglån.

Hvor mye du får låne er et helt annet spørsmål. Størrelsen på boliglånet avhenger av mange faktorer, som inntekt og egenkapital. I denne artikkelen viser vi deg hvordan du går frem for å få boliglån. I tillegg ser vi på hvordan du kan få et så billig boliglån som mulig.

Slik skaffer du deg boliglån

Her er en kort og enkel guide til hvordan du får boliglån:

• Begynn med å få en oversikt over hvor mye du har i inntekt. Har du foreldre som vil hjelpe til, kan deres inntekt tas med i beregningen.
• Skaff deg oversikt over hvor mye sparepenger du har. Legg til hvor mye du på annet vis kan skaffe til egenkapital.
• Finn bankene som har de beste lånetilbudene. Vurder de nominelle rentene bankene tilbyr og hvilken belåningsgrad rentene gjelder. Se også om det stilles særegne krav for å få boliglån i den aktuelle banken.
• Gå i møter med flere av de bankene du mener har de beste tilbudene. Ta med dokumentasjon som viser inntekt, egenkapital og annen gjeld. Husk å få med dokumentasjon fra den andre parten dersom dere er to som skal kjøpe sammen.
• Blir lånesøknaden godkjent får du et finansieringsbevis fra banken. Du kan så begynne å by på den boligen du ønsker å kjøpe.

Finansieringsbevis ved boligkjøp

Når du skal kjøpe en bolig, må du kunne dokumentere ovenfor selgeren at du har penger til kjøpet. Finansieringsbeviset legges derfor ved et eventuelt bud på boligen.

Alternativet er å fremsette et bud med forbehold om finansiering. Dette gjør derimot at du stiller langt svakere enn andre budgivere som har finansieringen klar.

Du får utstedt et finansieringsbevis fra alle banker som tilbyr boliglån. Beviset er en forhåndsvurdering av hvor mye banken er villig til å låne deg. Dette baserer banken på en kredittvurdering av deg. Egenkapital, betalingsevnen og eventuell annen gjeld vil bestemme summen du kan få låne.

De fleste banker tilbyr denne vurderingen gratis og uforpliktende. Bankene vil be deg fremlegge bevis på inntekt. Dette kan være lønnsslipper, selvangivelse, trygdeutbetaling eller lignende. De vil også kreve dokumentasjon på at du har egenkapital.

Krav til egenkapital når du skal kjøpe bolig

Per i dag er kravet til egenkapital minimum 15% av boligens verdi. Dette er bestemt av regjeringen, og regulert av Finanstilsynet.

Bankene vil derfor ikke kunne låne deg mer enn 85% av boligens salgssum. Videre kreves det at banken tar pant i boligen som sikkerhet for lånet. De krever også at lånet skal være et nedbetalingslån.

Per i dag kan derimot bankene fravike blant annet kravet til egenkapital. Unntaket gjelder på inntil 10% av alle lånene de yter hvert kvartal. Med det sagt, det er de færreste som kvalifiserer til å kunne benytte seg av dette ”smutthullet”. Banken selv har liten interesse i gi boliglån til personer som ikke kan betjene lånet.

Krav til egenkapital på 15% betyr at du må selv stille med 150 000 kr for hver million du trenger til boligkjøpet. Det er ulike måter å gå frem for å skaffe disse pengene.

Boligsparing for ungdom til egenkapital

Den beste og mest populære metoden for å skaffe egenkapital til boliglån, er å spare i BSU. Med BSU-sparing får du bankenes aller beste sparerente. Du får i tillegg skattefradrag hvert år du sparer om du har inntekt og betaler skatt.

Fra 2021 er BSU-reglene at du kan spare 27 500 kr i året gjennom denne ordningen. Dette sparebeløpet gir deg en skattefordel på opp til 5500 kr per år om du tjener over 75 000 kr i året.

Det totale beløpet du kan spare med BSU er 300 000 kr. Du kan spare i BSU til og med det året du fyller 33 år. De fleste banker tilbyr derimot utvidet sparing på sine BSU-kontoer. Du vil få like gode renter, men du vil ikke få skattefordel av det overskytende beløpet.

Private lån og kausjonist til egenkapital

Mange som kjøper bolig for første gang, låner eller arver penger til egenkapital av foreldre og besteforeldre. For de som ikke har denne muligheten, kan lån fra for eksempel arbeidsgiver være en løsning. 

Foreldre, eller andre som er villige, kan også påta seg kausjonsansvar. Da enten for boliglånet, eller for et lån til egenkapital. Dette skal man være varsom med, da kausjonisten påtar seg en stor risiko.

Det anbefales at partene skaffer seg forsikring som dekker kausjonsansvaret, dersom låntakeren skulle miste inntektsevnen ved arbeidsledighet, sykdom eller død.

Hvor kan du få i boliglån?

I tillegg til reglene om egenkapital, er bankene pålagte å vurdere din betjeningsevne når de skal gi deg boliglån. Alle lån og kreditter, samt utgiftene til disse, vil bli tatt med i beregningen.

Har du da lånt 200 000 kr til egenkapital, vil dette redusere summen du får i boliglån. Her vil bankene også se på selve utgiftene du får når du skal betjene den lånte egenkapitalen.

Inntekten din er den viktigste faktoren når bankene beregner hvor mye du kan få i boliglån. Andre faktorer spiller også inn. Være seg hvor i landet du bor, familiesituasjonen din, og ikke minst din samlede gjeld.

Her bruker bankene referansebudsjettet fra SIFO, som gir gjennomsnittlige levekostnader for ulike deler av landet. Grovt sett er det normalt å få låne rundt 3 ganger årsinntekten, maksimalt 5 ganger inntekt. Bankene må i tillegg ta høyde for at du skal klare en renteøkning på 5%, basert på din nåværende betalingsevne.

Startlån for personer med svak økonomi

Enkelte kommuner tilbyr hjelp til boligfinansiering, øremerket personer med svak økonomi. Dessverre er det ikke slik at unge boligkjøpere automatisk blir kvalifisert for denne hjelpen. Ordningen retter seg primært mot barnefamilier og andre som har gjeldsproblemer, mottar trygd, og lignende.

Et startlån betyr at husbanken låner penger til kommunene. som igjen låner ut til økonomisk svakerestilte som enten skal kjøpe, eller refinansiere bolig. Lånet gis som et tillegg til vanlig boliglån i bank, og fungerer som en toppfinansiering.

Dersom du mener at du kan kvalifisere til ordningen, må du kontakte kommunen der du bor og forhøre deg om mulighetene. Flere kommuner samarbeider også direkte med privatbankene. Du vil dermed kunne få nødvendig informasjon også hos disse.

Hva koster et boliglån?

I dag er Styringsrenten fra Norges Bank lav. Dette gjør at også rentene på boliglån er svært rimelige, og det er vanlig at de nominelle boliglånsrentene er godt under 3%. Rentene er flytende, og justeres periodevis av bankene ettersom Styringsrenten og lånemarkedet endrer seg.

De effektive rentene inkluderer alle gebyrer og omkostninger for lånet. Effektiv rente kan først beregnes når du velger hvor lang nedbetalingstid du skal ha på lånet. Det billigste lånetilbudet vil dermed være fra den banken med de laveste effektive rentene. Være seg når lånesum og antall år med tilbakebetaling er likt.

Bankenes rentetilbud finner du oversikt over blant annet på Finansportalen. Dette er en nøytral tjeneste som drives av forbrukerrådet. Slike oversikter finner du også hos flere av nettavisene.

Enkelte av de beste boliglånene har geografiske begrensninger. Det vi si at banken kun låner ut til de som bosetter seg innenfor en bestemt region. Andre banker kan kreve at du er medlem i en spesifikk organisasjon, fagforening, eller lignende.

Serielån eller annuitetslån

De fleste boliglån er såkalte annuitetslån. Dette betyr at du betaler like store summer inn på lånet, hver eneste måned. Dermed er andelen renter svært høy i starten, mens avdragene er tilsvarende lave.

Ettersom årene går, minker rentene, mens størrelsen på avdragene øker. Lånet reduseres saktere når avdragene er små. Ved å be om et serielån i stedet, kan du redusere de totale kostnadene dine betydelig.

Med et serielån betaler du like store andeler avdrag hver måned. Dette gjør at den månedlige summen å betale blir høy i begynnelsen av låneperioden. Innbetalingene er høyere enn for et annuitetslån, men du reduserer da den rentebærende gjelden raskere.

Grovt regnet vil du tjene rundt 50 000 kr på å velge serielån fremfor annuitetslån, for hver million du har på et boliglån. Dette er beregnet i forhold til dagens rentenivå. Øker rentene, vil besparelsen bli enda større. Spørsmålet er bare hvor mye du klarer å betale per måned.

Boliglån med fastrenteavtale

Om inntektene ikke strekker helt til, er det for mange en løsning å binde rentene. Bankenes fastrenteavtaler varierer, både når det gjelder lengde og betingelser.

Fordelen er at det gir deg forutsigbarhet i forhold til boliglånets kostnader i et visst antall år. For unge i etableringsfasen kan dette være en ok løsning. Dette fordi man kan forvente at inntektene vil stige i årene fremover.

Ulempen er at faste renter historisk sett er dyrere enn flytende renter. Rentene blir også høyere, desto lengre fastrenteavtalen gjelder. En fastrenteavtale har også vanligvis en bindingstid. Denne gjør at du ikke kan innfri eller flytte lånet, uten at det beregnes en premie for dette.

En mellomting er såkalte boliglån med rentetak. Her er rentene flytende, men de kan ikke overstige et vist nivå innenfor den tidsrammen som ligger i låneavtalen. Som med fastrenteavtaler, ligger rentene på disse lånene over markedsrenten.

Slik blir boliglånet billigere

Selv om et boliglån har lavere renter enn nær sagt alle andre låneformer, er kostnadene likevel store. Her er noen tips til hvordan du kan skaffe deg et billigere boliglån:

• Velg serielån dersom du har stor nok inntekt til å klare de månedlige avdragene.
• Skaff deg så mye egenkapital du kan. Jo mer du har, desto lavere renter kan du forvente. Kan du få forskudd på arv? Et annet, billig lån til egenkapital? Undersøk alle muligheter!
• Ikke vær lojal mot banken. Undersøk årlig om du kan få bedre tilbud på boliglån i en annen bank. Prut så med banken du bruker, eller flytt lånet dersom det lønner seg. Husk å trekke fra flyttekostnadene for lånet når du vurderer om det lønner seg.
• Skaff deg ny verdivurdering dersom du vet at boligprisene har økt. Dette gjelder også om du har pusset opp boligen. Dersom boligen er verdt mer i dag, vil belåningsgraden kunne justeres. Dermed får du kanskje lavere renter.
• Betal ekstra avdrag når du kan. Den tusenlappen du betalte ned i dag, vil aldri påføre deg renter. Arv, bonuser fra jobb, feriepenger og lignende, gir muligheter til ekstra innbetaling på boliglån.
• Lei ut et rom eller en del av boligen. Utleie av under 50% av boligens areal, er i de fleste tilfeller skattefri inntekt. Dette gir deg romsligere økonomi, og et godt kort ovenfor banken når du skal prute ned rentene.
• Unngå å få en dårlig betalingshistorikk. De som har mye smågjeld og inkassosaker, får dårligere rentebetingelser enn andre.
• Kvitt deg med eventuelle smålån og gjeld fra kredittkort, før du søker om lån til bolig. Dette gjør at du forbedrer betalingsevnen din, samtidig som du viser banken at du har en stabil og sunn økonomi.
• Spar i BSU. Om du ikke har skaffet deg Boligsparing for ungdom, gjør det nå.

Skattefradrag for utgiftene på et boliglån

Du har rett til et skattefradrag på 22% for alle gjeldsrenter du har betalt i løpet av året. Inkludert i dette er alle betalte gebyrer for månedlige avdrag, etableringsgebyr, gebyr for tinglysning og gebyr for innbetaling til boligselskap (eventuell fellesgjeld).

Du får også fradrag for såkalte finansieringskostnader ut over dette. For eksempel kostnader til taksering av boligens verdi, flytting og refinansiering av boliglån og konvertering av lån. Du får også det samme skattefradraget for forsinkelsesrenter, men ikke for inkassokostnader.

Skattefradraget gjelder kun det som faktisk er betalt per 1. januar. Betaler du for eksempel årets siste renter og avdrag for desember, i januar,  vil dette komme med i skatteberegningen neste år.