Investere i eiendom

investere i eiendom

I Norge eier over 80% av oss vår egen bolig, noe som er unikt i verdenssammenheng. Vi investerer i eiendom hyppigere enn det som er vanlig i andre europeiske land, der det er langt vanligere å leie. Selv svenskene og danskene ligger langt bak oss på denne statistikken. Noe av forklaringen har med tradisjon å gjøre, men økonomiske forhold spiller også inn. Historisk sett gir eiendom god avkastning, og det finnes flere måter å investere i eiendom på.




Derfor øker boligprisene

Å investere i eiendom i Norge har vært lukrativt i lang tid. Forrige boligkrakk inntraff for snart 30 år siden, som en ettervirkning av jappetiden og børsboblene på 1980-tallet. Boligprisene ble den gangen halverte, mens de fra da av og frem til nå har steget jevnt og trutt, kun avbrutt av finanskrisen i 2008 og 2009. Samtidig har vi hatt en lang periode med lave utlånsrenter fra bankene, kombinert med en betydelig lønnsvekst.

Vi har også en skattepolitikk som gjør det lukrativt å investere i eiendom, med rentefradrag for låneutgifter, skattefritt boligsalg og lav eller ingen eiendomsskatt, samt fordelaktig beskatning av arv. Den kanskje største driveren i utviklingen er likevel det faktum at det bygges for lite boliger i landet, i forhold til behovet og etterspørselen. Samlet sett har disse faktorene gjort at mange nordmenn har blitt multimillionærer på kort tid. Vi investerer ikke bare i økende grad i egen bolig, men også i eiendom for utleie.

Lønner det seg å investere nå?

Det kan alltid komme et boligkrakk, men i Norge har vi opplevd kraftige fall i boligprisene kun 5 ganger siden Arendalskrakket i 1886. Før bankkrisen på slutten av 1980-tallet, må vi helt tilbake til børskrakket på Wall Street i 1929 for å finne det forrige katastrofetilfellet når det gjelder fall i eiendomsprisene. Likevel advarer stadig flere økonomer om at vi kommer nærmere det neste store boligkrakket.

Årsakene er flere. De lave oljeprisene gjør sitt til at norsk økonomi ikke går like bra som for kun kort tid siden. Norge er blitt alt for avhengig av denne inntektskilden, og har ikke vært gode nok til å få flere bein å stå på. Realprisene på eiendom er historisk sett meget høye nå, med godt over 30 000 kroner per kvadratmeter i gjennomsnittspris for landet under ett. Lånegraden til den enkelte husholdning er også høy, der over en fjerdedel av alle boligeiere har lån på over 60% av boligens markedsverdi. Lånesummen til bolig sammenlignet med årsinntekt er også høy. Vi har nå i gjennomsnitt en gjeld på over 6 ganger årsinntekten, en faktor som øker kontinuerlig. Kommer det en sterk renteoppgang samtidig med høy arbeidsledighet, vil høyst sannsynligvis eiendomsprisene rase nedover. Et slikt scenario kommer helt sikkert til å inntreffe. Spørsmålet er bare når det kommer til å skje.

Ingen garanti for lønnsomhet

Vi har ingen garanti for lønnsomheten uansett hvilken investering vi foretar. Å få god avkastning på investering i eiendom avhenger som vi ser av mange faktorer. Har man høy egenkapital og inntekt nok til å klare en kraftig renteoppgang, samtidig som tidshorisonten er lang, er investering i eiendom temmelig trygt. Da klarer man som regel å unngå å måtte selge, selv om boligprisene synker kraftig. Kanskje har man også nok kapital til å investere ytterligere dersom et prisfall inntreffer, med muligheter til store gevinster når neste oppgang kommer.

Å investere i eiendom, spesielt i egen bolig, gir også muligheter til å påvirke lønnsomheten til en viss grad.

Slik øker du avkastningen på boliginvesteringen

Den vanligste og mest effektive måten å forbedre lønnsomheten på investering i egen bolig, er å kvitte seg med boliggjelden så raskt det lar seg gjøre. Dette gjelder spesielt nå som bankenes utlånsrenter er rekordlave. De som har penger til overs på lønninga, og som bruker ekstra midler til rask nedbetaling av boliglån, får igjen dette med godt monn på sikt. Tusen kroner ekstra inn i avdrag denne måneden, betyr at man slipper renter på den samme tusenlappen i opptil flere tiår fremover.

Med romslig økonomi bør man også velge serielån fremfor annuitetslån. Et serielån betyr større avdragsdel på lånet i starten, noe som igjen betyr at den rentebærende gjelden synker raskere. Riktignok utgjør ikke forskjellen all verden så lenge rentene er lave slik de er i dag, og du vil oppnå noenlunde samme effekt ved å korte ned lånetiden. Hovedpoenget blir det samme uansett. Bli kvitt den rentebærende gjelden raskere, og du får mer igjen for investeringen i egen eiendom. Dette igjen vil gi større gevinst ved et eventuelt boligsalg dersom prisene fortsetter å øke.




Investering i utleiebolig

Å investere i utleiebolig har også vært lukrativt i lengre perioder, men risikoen er større enn investering i en bolig du selv skal bruke. Først og fremst er de fleste som investerer for utleie avhengige av at prisene på eiendom øker. Det igjen avhenger å lånegraden, samt alle andre utgifter man har på eiendommen. Er eiendommen belånt med mellom 60-80% av markedsverdien, vil renteutgiftene, sammen med øvrige eierkostnader (fellesutgifter, kommunale avgifter, vedlikehold, etc.) som regel spise opp det meste av leieinntektene. Det man da sitter igjen med i overskudd, skal det også beregnes inntektsskatt av dersom inntektene overstiger 20 000 kroner per år. Driftsutgiftene er fradragsberettiget, og det kan i mange tilfeller lønne seg å leie ut møblert.

Den kanskje viktigste faktoren for om investering i utleie bolig lønner seg, er om man finner rett leietaker. En stabil leieboer som behandler eiendommen pent, betyr lavere vedlikeholdskostnader og sikrere leieinntekter. Har man uflaks, ender man opp med leietakere som pådrar deg unødvendige vedlikeholdskostnader, og som kanskje attpåtil ikke gjør opp for seg.

Forskjellen på 1 og 5 utleieboliger

For de som er bemidlet nok til å investere i flere eiendommer for utleie, er det viktig å være klar over at man kan komme til å falle inn under skattereglene for næringsvirksomhet. Skattemyndighetene anser normalt at utleie av inntil 4 boenheter skal personbeskattes, mens utleie av 5 boenheter betyr at du driver med næringsvirksomhet. Skattemessig utgjør dette en stor forskjell. Inntekter fra utleie som er skattepliktige, skattelegges som kapitalinntekt med 27%, mens næringsinntekt har en marginal skatt på 50,4%. I så tilfelle vil det ofte lønne seg å danne et aksjeselskap, og la selskapet drive utleievirksomheten. Aksjeselskapet vil da betale 27% av leieinntektene (overskuddet), mens du selv ikke blir beskattet før du eventuelt tar ut lønn eller utbytte i samme selskap.

Skattefri inntekt på utleie av bolig

Leier du ut deler av en bolig du benytter selv er leieinntektene skattefrie. Kravet er at utleiedelen er under halvparten av boligens bruksareal, eller at eiendommen ikke er en såkalt flermannsbolig (Skatteetatens definisjon av flermannsbolig er en bygning med 3 eller flere familieleiligheter, subsidiært 2 leiligheter og en hybel). Vær også oppmerksom på at det ikke er nok at du er bostedsregistrert (Folkeregisteret), men at du faktisk har din døgnhvile i boligen.

Dette skattefritaket gir en unik mulighet til å øke verdien på investering i egen bolig. Leieinntektene kan brukes til å betale raskere ned på boliglånet, samtidig som driftsutgiftene for utleiedelen vil bli langt lavere enn en sekundærbolig som benyttes til utleie.

Eiendomsinvestering på børsen

Den investeringen i eiendom som ofte gir best avkastning og relativt lav risiko, er kjøp av aksjer i børsnoterte eiendomsselskap. Økninger i aksjeverdien hos disse overstiger ofte prisutviklingen på boliger. Mange av eiendomsselskapene har også en tendens til å betale mer i utbytte enn andre aksjeselskap på børsen, men totalavkastningen er likevel omtrent den samme som i andre bransjer. Utbytte er imidlertid viktig, da dette gir rene penger for investeringen, mens aksjeverdier kan som kjent både øke og synke. Kostnadene forbundet med investeringen er også neglisjerbare sammenlignet med direkte kjøp av eiendom. Om du handler gjennom en internettmegler slipper du unna med kurtasje for hver transaksjon som tilsvarer kostnadene for en halvliter på en pub, selv om du invester for betydelige beløp. Gebyrkostnadene på denne formen for eiendomsinvestering er med andre ord uslåelig i forhold til å investere direkte i eiendom (kjøpe selv).

Derfor er eiendomsaksjer best

Det er flere andre gode grunner til å velge å investere i eiendomsaksjer. En av de viktigste er at det ligger reelle verdier i bunn i disse selskapene. Eiendom faller aldri så mye i pris at de underliggende verdiene fordufter over natta, slik det kan gjøre i for eksempel IT-aksjer. En boligboble kan svi, men du vil sannsynligvis få nok indikasjoner i god i tid i forveien, til at du har muligheten til å trekke deg ut før stortapet blir et faktum. Dette er mye verre for de som eier eiendom selv. En aksjepost kan selges på noen sekunder, mens det ofte tar uker og måneder å kvitte seg med en eiendom du eier. Når markedet faller er det som regel best å komme seg raskest mulig ut av investeringen.

Du slipper kostnadene når du velger aksjer

De som har sittet på eiendom de siste 25 årene, har utvilsomt tjent penger på dette. Men, folk har en tendens til å overvurdere gevinsten i eiendom. Vi glemmer ofte å trekke fra, eller nedvurderer, de løpende kostnadene for vedlikehold, oppussing, eiendomsskatt, kommunale avgifter, samt kostnadene forbundet med kjøp og salg av boligen, og så videre. Hadde de samme pengene gått til investering i eiendomsaksjer, ville man sluppet alle disse minusene i regnskapet.

Boliginvesteringer er også vanligvis foretatt med en stor andel lånte penger, der rentekostnadene totalt sett blir svært høye over tid. Aksjekjøp derimot foretas normalt med oppsparte midler, med mindre man låner for å gire investeringen. Summen av alle kostnadene forbundet med direkte eierskap, kan fort spise opp en betydelig andel av overskuddet ved et salg.

Lukrative eiendomsaksjer

Per i dag finnes det syv eiendomsaksjer på Oslo Børs. De to soleklart største målt i markedsverdi er Olav Thon Eiendomsselskap (OLT) og Entra (ENTRA). Entra fokuserer på utvikling og utleie av spesielt kontorbygg, der den største andelen av leietakere er offentlige instanser, mens Thons eiendomsportefølje har hovedvekt på utleie av butikklokaler. Det tredje største eiendomsselskapet på børsen er Norwegian Property (NPRO). Selskapet investerer i næringseiendom i de største byene. Alle disse selskapene er i så måte mindre sårbare for prisnedganger i det private eiendomsmarkedet, sammenlignet med for eksempel Selvaag Bolig (SBO) som også er børsnotert. Eiendomsselskapene har hatt en jevn og god verdistigning de siste årene, spesielt Thon og Entra.

Selv om boligprisene har økt mye de seneste årene, ville man hatt bedre reell avkastning i flere perioder om investeringen hadde blitt gjort i eiendomsaksjer notert på Oslo Børs. Dette illustreres blant annet av PREX Nordic (nordisk eiendomsindeks), som har steget betraktelig de siste fem årene. Bare i 2015 økte indeksen med hele 18%. Aksjer innen eiendom i Norden er noe investorene ser ut til å ha stor tro på, også blant utenlandske aktører. Bare i 2015 ble det omsatt nordiske eiendomsaksjer for over 40 milliarder Euro.

Investere i eiendomsfond

Å investere i et eiendomsfond er enklere enn enkeltstående eiendomsaksjer, dersom man selv ikke har kunnskap eller tid til å følge daglig med på kursutviklingen. Dette er en indirekte investering i børsnoterte eiendomsselskaper, med den fordelen at du sprer risikoen mer enn med enkeltaksjer, i tillegg til at indirekte investeringer som dette gir en mer likvid tilnærming til eiendomsmarkedet. Ofte er eiendomsfondene fokusert på næringseiendom som leies ut til langsiktige leietakere. Det igjen gjør at risikoen reduseres, og fondene er mindre sårbare for svingninger i eiendomsprisene enn for eksempel eiendomsaksjer og fond som fokuserer på entrepriser (bygging).

De norske eiendomsfondene har stort sett hatt en sterk utvikling den siste tiden, i og med at flere av eiendomsaksjene har satt kursrekorder på børsen. Fondene investerer også ofte i eiendom i andre land, både regionalt (Norden) og globalt, og er dermed mindre sårbare for nasjonale markedsendringer.

Fordeler og ulemper med eiendomsfond

Den kanskje viktigste fordelen ved å investere i eiendomsfond fremfor enkeltaksjer innen eiendom, er spredningen av risiko. I tillegg forvaltes fondene av profesjonelle som har langt bedre forutsetninger for å foreta de rette valgene, enn oss vanlige småinvestorer. Derom horisonten er lang, regnes eiendomsinvesteringer for å ha relativt god sjanse for å gi god avkastning, noe vi ser spesielt i de seneste årene. Flere eiendomsfond slår indeksene med betydelige prosentpoeng. Går eiendomsaksjene bra, vil også eiendomsfondene gå bra. Derfor anbefales det at man har et langsiktig perspektiv på investeringene, og helst over fem år.

Ulempen er at fond er ensbetydende med forvaltningskostnader som reduserer eventuelle gevinster, og hos enkelte fond kan disse være høye.

© Alle tekster og bilder på dette nettstedet er kopibeskyttet og tilhører Eiso Marketing Ltd. Kopiering eller annen gjengiving av både tekst og bilder uten samtykke er forbudt.
Dette nettstedet bruker innformasjonskapsler (cookies).
Våre artikler bør sees på som veiledende og ikke som finansiell rådgiving, vi tar forbehold om feil i våre artikler. Fianseksperten.no driver ikke selv med utlån av penger eller andre finansielle tjenester.
Privacy Policy