Boliglån

boliglån

Forutsatt at du har faste inntekter og ingen betalingsanmerkninger, er sjansene gode for at du får innvilget et boliglån. Hvor mye du får låne er et helt annet spørsmål, som avhenger av mange faktorer. Dette ser vi nærmere på nedenfor, i tillegg til hvordan du kan redusere utgiftene dine, både når du kjøper og når du eier en bolig.

 

Slik skaffer du deg boliglån

Her er en enkel og grei guide til hvordan du får boliglån:

  • Skaff deg oversikt over hva du har i inntekt. Er du førstegangskjøper med bemidlede foreldre som vil hjelpe til, kan foreldrenes inntekt tas med i beregningen.
  • Skaff deg oversikt over hvor mye du har oppspart, eller hvor mye du på annet vis kan skaffe til egenkapital.
  • Finn bankene som har de beste tilbudene. Se både på de nominelle rentene bankene tilbyr, hvilken belåningsgrad rentene gjelder, og om det stilles særegne krav for å få boliglån i den aktuelle banken.
  • Gå i møter med flere av de bankene du mener har de beste tilbudene. Ta med all relevant dokumentasjon (inntekt, egenkapital, annen gjeld). Husk å få med dokumentasjon for samboeren, ektefellen, vennen, dersom dere er to som skal kjøpe sammen.
  • Få finansieringsbevis fra banken, og begynn å by på den boligen du vil kjøpe.

 




Finansieringsbevis

Når du skal kjøpe en bolig, må du kunne dokumentere ovenfor selgeren at du faktisk kan finansiere kjøpet. Finansieringsbeviset fremlegges til selgeren eller selgerens megler, sammen med et eventuelt bud på boligen. Alternativet er å fremsette et bud med forbehold om finansiering, men dette gjør normalt at du stiller med langt svakere kort enn andre budgivere som har finansieringen klar.

Du får utstedt finansieringsbevis fra alle banker som tilbyr boliglån. Beviset er en forhåndsvurdering av hvor mye banken er villig til å låne deg. Dette baserer banken på en kredittvurdering, der egenkapitalen din og betalingsevnen din vil bestemme summen du kan få låne. De fleste banker tilbyr denne forhåndsvurderingen gratis og uforpliktende. Bankene vil be deg fremlegge dokumentasjon på inntekt (lønnsslipp, selvangivelse, trygdeutbetaling) som et minimum, og ofte dokumentasjon på at du har egenkapital.

Krav til egenkapital

Per i dag er kravet til egenkapital minimum 15% av boligens verdi. Dette er bestemt av regjeringen, og regulert gjennom Finanstilsynet. Bankene vil derfor ikke kunne låne deg mer enn 85% av boligens salgssum. Videre kreves det at banken tar salgspant i boligen som sikkerhet for lånet, samt at lånet skal være et nedbetalingslån. Disse bestemmelsene vil sannsynligvis bli skjerpet innen kort tid. Per i dag kan nemlig bankene fravike blant annet kravet til egenkapital, på inntil 10% av alle lånene de yter hvert kvartal. Med det sagt, det er de færreste som kvalifiserer til å kunne benytte seg av dette ”smutthullet”. Banken selv vil ha lite interesse i å yte boliglån der de selv tar en høy risiko.

Krav til egenkapital på 15% betyr at du må selv stille med 150 000 kroner for hver million du trenger til boligkjøpet. Det er ulike måter å gå frem for å skaffe disse pengene.

Boligsparing for ungdom til egenkapital

Den beste og mest anbefalte metoden for å skaffe egenkapital, er å spare i BSU. Reglene per i dag er at du kan spare 25 000 kroner i året, som du får skattefordelen av, og totalt 300 000 kroner til og med det året du fyller 33 år. De fleste banker tilbyr utvidet sparing, med like gode renter, også for beløp som overskyter grensene på 25 000 kroner og 300 000 kroner, men du vil altså ikke få skattefordel av det overskytende beløpet.

Private lån og kausjonist til egenkapital

Mange førstegangsetablerende låner eller arver penger til egenkapital av foreldre og besteforeldre. For de som ikke har denne muligheten, kan gunstige lån fra arbeidsgiver være en løsning for å skaffe hele eller deler av egenkapitalen. Foreldre, eller andre som er villige, kan også påta seg kausjonsansvar, enten for boliglånet, eller for et lån til egenkapital. Dette skal man være varsom med, da kausjonisten påtar seg en betydelig risiko. Det anbefales at låntakeren skaffer seg forsikring som dekker kausjonsansvaret, dersom låntakeren skulle miste inntektsevnen ved arbeidsledighet, sykdom eller død.




Hvor mye kan man låne til bolig?

I tillegg til de begrensningene vi har skissert ovenfor i forbindelse med egenkapital, er bankene pålagte å vurdere din betjeningsevne når de skal låne deg penger til bolig. Alle lån og kreditter, samt utgiftene til disse, vil bli tatt med i beregningen. Har du da lånt 200 000 kroner til egenkapital, vil dette redusere summen du får i boliglån. Her vil bankene også se på selve utgiftene du får når du skal betjene den lånte egenkapitalen.

Inntekten din er den viktigste faktoren når bankene beregner hvor mye du kan få i boliglån. Andre faktorer spiller også inn, som hvor i landet du bor, familiesituasjonen din, og ikke minst din samlede gjeld. Her bruker bankene referansebudsjettet fra SIFO, som gir gjennomsnittlige levekostnader for ulike deler av landet. Grovt sett er det normalt å få låne rundt 3 ganger årsinntekten. Bankene må i tillegg ta høyde for at du skal klare en renteøkning på 5%, basert på din nåværende betalingsevne.

Startlån for personer med svak økonomi

Enkelte kommuner tilbyr hjelp til boligfinansiering, øremerket personer med svak økonomi. Dessverre er det ikke slik at unge førstegangsetablerende blir automatisk kvalifisert for hjelpen, og ordningen retter seg primært mot barnefamilier og andre som har gjeldsproblemer, mottar trygd, og lignende.

Et startlån betyr at husbanken låner penger til kommunene, som igjen låner ut til økonomisk svakerestilte som enten skal kjøpe, eller refinansiere bolig. Lånet gis som et tillegg til vanlig boliglån i bank, og fungerer som en toppfinansiering. Dersom du mener det er grunnlag for at du kan kvalifisere til ordningen, må du kontakte kommunen der du bor og forhøre deg om mulighetene. Flere kommuner samarbeider også direkte med privatbankene, og du vil dermed kunne få nødvendig informasjon også hos disse.

Hva koster et boliglån?

I dag er Styringsrenten fra Norges Bank rekordlav. Dette gjør at også rentene på boliglån er svært rimelige, og det er vanlig at de nominelle boliglånsrentene er godt under 3%. Rentene er flytende, og justeres periodevis av bankene, ettersom Styringsrenten og lånemarkedet endrer seg. De effektive rentene inkluderer alle gebyrer og omkostninger for lånet, og kan først beregnes når du velger hvor lang nedbetalingstid du skal ha på lånet. Det billigste lånetilbudet vil dermed være fra den banken med laveste effektive renter, når lånesum og antall år tilbakebetaling er likt.

Bankenes rentetilbud finner du oversikt over blant annet på Finansportalen, en tjeneste som drives av forbrukerrådet. Slike oversikter finner du også hos flere av nettavisene. Enkelte av de beste boliglånene har geografiske begrensninger (banker som låner ut kun til de som bosetter seg innenfor en bestemt region), eller krever at du er medlem i en spesifikk organisasjon, fagforening, eller lignende.

Serielån og annuitetslån

De fleste boliglån er såkalte annuitetslån. Dette betyr at du betaler like store summer inn på lånet, hver eneste måned. Dermed er andelen renter svært høy i begynnelsen, mens avdragene er tilsvarende lave. Ettersom årene går, minker rentene, mens størrelsen på avdragene øker. Lånet reduseres saktere når avdragene er små. Ved å be om et såkalt serielån i stedet, kan du redusere totalkostnadene dine betydelig.

Med et serielån betaler du like store andeler avdrag hver måned. Dette gjør at den månedlige innbetalingssummen blir høy i begynnelsen av låneperioden (høyere enn for et annuitetslån), men du reduserer da den rentebærende gjelden raskere. Grovt regnet vil du tjene rundt 50 000 kroner på å velge serielån fremfor annuitetslån, for hver million du har på et boliglån. Dette er beregnet i forhold til dagens rentenivå. Øker rentene, vil besparelsen bli enda større. Spørsmålet er bare hvor mye du klarer å betale per måned.

Boliglån med fastrenteavtale

Om inntektene ikke strekker helt til, er det for mange en løsning å binde rentene. Bankenes fastrenteavtaler varierer, både når det gjelder lengde og rentebetingelser. Fordelen er at det gir deg en forutsigbar i forhold til boliglånets kostnader i et visst antall år. For unge i etableringsfasen kan dette være en ok løsning, fordi man kan forvente at inntektene vil stige i årene fremover. Ulempen er at faste renter er dyrere historisk sett, enn de flytende rentene. Rentene blir også høyere, desto lengre fastrenteavtalen gjelder. En fastrenteavtale har også vanligvis en bindingstid, som gjør at du ikke kan innfri eller flytte lånet, uten at det beregnes en premie for dette.

En mellomting er såkalte boliglån med rentetak. Her er rentene flytende, men de kan ikke overstige et vist nivå innenfor den tidsrammen som ligger i låneavtalen. Som med fastrenteavtaler, ligger rentene på disse lånene over markedsrenten.

Slik blir boliglånet billigere

Selv om et boliglån har lavere renter enn nær sagt alle andre låneformer, blir kostnadene likevel betydelige. Her er noen tips til hvordan du kan skaffe billigere boliglån:

  • Velg serielån dersom du har nok inntekt til å klare de månedlige avdragene.
  • Skaff deg så mye egenkapital du kan. Jo mer du har, desto lavere renter kan du forvente. Kan du få forskudd på arv? Et annet, billig lån til egenkapital? Undersøk alle muligheter!
  • Ikke vær lojal mot banken. Undersøk jevnlig (for eksempel en gang i året) om du kan få bedre rentetilbud på boliglån i en annen bank. Prut så med banken du bruker, eller flytt lånet dersom det lønner seg (trekk fra flyttekostnadene for lånet når du beregner lønnsomheten).
  • Skaff deg ny verdivurdering dersom du vet at boligprisene har økt, eller dersom du har pusset opp boligen. Dersom boligen er verdt mer i dag, vil belåningsgraden kunne justeres, og dermed får du kanskje lavere renter.
  • Betal ekstra avdrag når du kan. Den tusenlappen du betalte i dag, vil aldri påføre deg renter. På sikt sparer du mye penger på dette viset. Arv, bonuser fra jobb, feriepenger og lignende, gir muligheter til ekstra innbetaling på boliglån.
  • Lei ut et rom eller en del av boligen. Utleie av under 50% av boligens areal, er i de fleste tilfeller skattefri inntekt. Dette gir deg ikke bare romsligere økonomi, men også et godt forhandlingskort ovenfor banken når du skal prute ned rentene.
  • Unngå å få en dårlig betalingshistorikk. De som har mye klattgjeld, inkassosaker, ubetalte regninger og så videre, får dårligere rentebetingelser enn andre.
  • Kvitt deg med eventuelle smålån og gjeld fra kredittkort, før du søker om boliglån. Effekten er at du forbedrer betalingsevnen din, samtidig som du viser banken at du har en stabil og forsvarlig økonomi.
  • Flytt ut av sentrum. Det kan være hundretusener å spare på å bo utenfor de mest populære områdene.
  • Spar i BSU. Om du ikke har skaffet deg Boligsparing for ungdom, gjør det nå (så fremt du er under 33 år).

Skattefradrag for utgiftene på et boliglån

Du har rett til et skattefradrag på 27% for alle gjeldsrenter du har betalt i løpet av året. Inkludert i dette er alle betalte gebyrer for månedlige avdrag, etableringsgebyr, gebyr for tinglysning og gebyr for innbetaling til boligselskap (eventuell fellesgjeld). Du får også fradrag for såkalte finansieringskostnader ut over dette, for eksempel kostnader til taksering av boligens verdi, flytting og refinansiering av boliglån og konvertering av lån. Du får også det samme skattefradraget for forsinkelsesrenter, men ikke for kostnader ellers om skyldes mislighold eller sen innbetaling (inkassokostnader).

Skattefradraget gjelder kun det som faktisk er betalt per 1. januar. Betaler du for eksempel årets siste renter og avdrag (for desember 2016) i januar 2017, vil dette komme med i skatteberegningen for 2017.

Eiendomsskatt på bolig

Du kan også komme til å måtte betale eiendomsskatt for ligningsverdien av boligen. Ligningsinntekten er her lik boligens objektive salgsverdi. Selve skatten varierer, da det er kommunene selv som bestemmer denne innenfor fastlagte grenser. I de kommunene der kommunestyret velger å innføre eiendomsskatt, skal den årlige skatten være minimum 2 promille av boligens verdi, og maksimum 7 promille. Skatten må også være kun 2 promille det første året en kommune bestemmer seg for å innføre den, og den kan ikke økes med mer enn 2 promille per år, inntil man når maksimumsgrensen. Per i dag er det innført eiendomsskatt i cirka 85% av alle landets kommuner.

© Alle tekster og bilder på dette nettstedet er kopibeskyttet og tilhører Eiso Marketing Ltd. Kopiering eller annen gjengiving av både tekst og bilder uten samtykke er forbudt.
Dette nettstedet bruker innformasjonskapsler (cookies).
Våre artikler bør sees på som veiledende og ikke som finansiell rådgiving, vi tar forbehold om feil i våre artikler.
Privacy Policy